Khi thuê văn phòng, nhiều doanh nghiệp gặp tình trạng diện tích thực tế thấp hơn so với con số trong hợp đồng. Nguyên nhân thường đến từ việc doanh nghiệp chưa phân biệt diện tích thông thủy và phủ bì văn phòng. Sự nhầm lẫn này có thể ảnh hưởng đến thiết kế nội thất, chi phí thuê và vận hành hàng tháng. Hiểu đúng hai khái niệm giúp doanh nghiệp lựa chọn mặt bằng chính xác hơn.
Diện tích thông thủy và diện tích phủ bì trong văn phòng
Để tránh nhầm lẫn khi đọc hợp đồng cho thuê văn phòng tại Hà Nội và đảm bảo quyền lợi khi ký kết, doanh nghiệp cần hiểu rõ định nghĩa, đặc điểm và cách tính của từng loại diện tích được sử dụng trong giao dịch thuê văn phòng.
Diện tích thông thủy, hay còn gọi là diện tích sử dụng thực tế (Net Area), là phần diện tích mà doanh nghiệp thực sự có thể chạm tay vào và sử dụng. Đây là khoảng không gian trống để bạn bố trí bàn làm việc, tủ hồ sơ, phòng họp và lối đi cho nhân viên.
Cách tính: Diện tích thông thủy chỉ tính phần sàn thực tế. Nó loại bỏ hoàn toàn diện tích của tường bao, cột chịu lực, hộp kỹ thuật hay bất kỳ phần diện tích chung nào của tòa nhà.
Diện tích phủ bì (Gross Area) là tổng diện tích được dùng làm căn cứ để tính tiền thuê. Điểm khác biệt lớn nhất là diện tích này bao gồm cả những phần "không thể sử dụng" như tường, cột và một phần diện tích chung của tòa nhà (sảnh, hành lang, thang máy) được phân bổ cho từng văn phòng.
Cách tính: Diện tích phủ bì = Diện tích thông thủy + Diện tích tường, cột + Phần diện tích chung được phân bổ.
Phạm vi đo và cách áp dụng diện tích Net, Gross khi thuê văn phòng
Để dễ hình dung, hãy nhìn vào bảng so sánh chi tiết dưới đây:
Tiêu chí | Diện tích thông thủy (Net Area) | Diện tích phủ bì (Gross Area) |
|---|---|---|
Phạm vi đo | Chỉ tính phần diện tích sử dụng thực tế bên trong, không bao gồm tường, cột và khu vực chung. | Bao gồm diện tích sử dụng thực tế cùng với tường, cột và một phần diện tích khu vực chung theo quy định. |
Mục đích sử dụng | Dùng để bố trí nội thất, tính toán số lượng chỗ ngồi và không gian làm việc. | Dùng để tính giá thuê và làm căn cứ xác định tổng chi phí thuê hàng tháng. |
Ảnh hưởng đến giá thuê | Giúp biết chính xác diện tích sử dụng, nhưng thường không phải là con số dùng để tính tiền. | Diện tích càng lớn thì tổng chi phí thuê càng cao do bao gồm cả phần diện tích chung. |
Nhận xét: Nếu bạn là người quản lý vận hành hoặc kiến trúc sư, bạn cần quan tâm đến diện tích thông thủy. Ngược lại, nếu bạn là người quản lý tài chính, diện tích phủ bì mới là con số quyết định ngân sách chi trả hàng tháng.
Lý do cần lưu ý diện tích thông thủy và phủ bì khi thuê văn phòng
Việc không nắm rõ cách phân biệt diện tích thông thủy và phủ bì văn phòng có thể dẫn đến 3 rủi ro lớn:
Để chủ động trong việc kiểm tra, bạn có thể áp dụng các công thức đơn giản sau:
S thông thủy = (Diện tích sàn bên trong) - (Diện tích cột + Hộp kỹ thuật + Tường bao)
Ví dụ: Một văn phòng có:
S phủ bì = (Chiều dài phủ bì) x (Chiều rộng phủ bì) hoặc tính từ tim tường giữa các văn phòng liền kề.
Ví dụ: Một văn phòng có kích thước phủ bì:
Cách tính diện tích tác động trực tiếp đến chi phí và vận hành văn phòng
Thực tế, cách tính diện tích không chỉ đơn thuần là những con số được ghi trên hợp đồng, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí thuê hàng tháng, ngân sách vận hành và hiệu quả sử dụng không gian của doanh nghiệp. Chỉ một sự chênh lệch nhỏ trong cách tính cũng có thể khiến doanh nghiệp phải trả thêm một khoản chi phí đáng kể trong suốt thời gian thuê.
Bạn sẽ thường thấy một nghịch lý: Giá thuê theo diện tích thông thủy thường cao hơn giá thuê theo diện tích phủ bì. Tại sao vậy?
Thực ra, chủ tòa nhà luôn có một mức doanh thu mục tiêu trên tổng diện tích sàn. Vì diện tích thông thủy luôn nhỏ hơn diện tích phủ bì, nên để thu về cùng một số tiền, đơn giá trên mỗi m2 thông thủy phải được đẩy lên cao hơn.
Ví dụ: Một sàn 100m2 phủ bì giá 20 USD/m2 → Tổng thu 2.000 USD. Nếu tính theo diện tích thông thủy (giả sử là 80m2), đơn giá phải là 25 USD/m2 để đạt mức thu 2.000 USD. Việc tính theo diện tích thông thủy giúp người thuê minh bạch hơn về số tiền họ chi trả cho từng mét vuông "có thể đặt bàn", thay vì trả tiền cho những cột bê tông.
Hãy đọc kỹ hợp đồng: Phí dịch vụ được tính trên diện tích nào?
Tại các tòa nhà hạng A, họ thường dùng khái niệm NLA (Net Leasable Area - Diện tích thuê thuần). Bạn cần hỏi rõ NLA này đã bao gồm phần phân bổ hành lang chung hay chưa để tránh bất ngờ khi nhận hóa đơn phí dịch vụ.
Diện tích phủ bì lớn không đồng nghĩa với việc không gian thoáng. Nếu một văn phòng có quá nhiều cột trụ nằm rải rác, việc sắp xếp các dãy bàn làm việc dài sẽ bị gián đoạn, gây lãng phí không gian và làm giảm hiệu suất làm việc của nhân viên. Các hộp kỹ thuật lớn cũng có thể buộc bạn phải làm thêm vách thạch cao che chắn, vừa tốn chi phí thi công, vừa làm thu hẹp thêm diện tích thực tế.
Để đảm bảo quyền lợi tối đa, doanh nghiệp nên thực hiện 3 điều sau trước khi đặt bút ký:
Tìm văn phòng phù hợp cùng Propertyplus.vn
Việc tự đo đạc và thương lượng với chủ tòa nhà đôi khi gây khó khăn cho doanh nghiệp do thiếu công cụ hoặc kinh nghiệm đối soát. Đó là lý do Propertyplus.vn ra đời để đồng hành cùng bạn.
Chúng tôi không chỉ là đơn vị môi giới, mà là đối tác tư vấn bất động sản doanh nghiệp chuyên nghiệp. Propertyplus.vn hỗ trợ khách hàng:
Việc phân biệt diện tích thông thủy và phủ bì văn phòng không chỉ là vấn đề về thuật ngữ, mà là vấn đề về tài chính và hiệu quả vận hành của doanh nghiệp. Hiểu rõ Net và Gross giúp bạn không chỉ tiết kiệm chi phí thuê mà còn đảm bảo không gian làm việc được tối ưu nhất cho nhân viên. Luôn kiểm tra kỹ phương pháp đo đạc và thực hiện đo lại thực tế trước khi ký hợp đồng. Để tìm kiếm những mặt bằng văn phòng có tỷ lệ diện tích sử dụng cao và nhận được sự hỗ trợ thẩm định chuyên nghiệp, hãy liên hệ với Propertyplus.vn ngay hôm nay.
Phụ trách nội dung bài viết Kinh nghiệm thuê văn phòng tại Propertyplus.vn
Với hơn 10 năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực bất động sản, nhiều năm quản lý nội dung thị trường cho thuê văn phòng và thông tin các tòa nhà. Cung cấp thông tin hữu ích về thị trường văn phòng, các yếu tố quan trọng khi chọn văn phòng như: một vị trí tốt, diện tích mặt sàn phù hợp quy mô, tiện ích…
